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上海楼市或遇“地王劫”

发表时间:2018-08-11 02:05 来源:中国经营报

  房企“割肉”入市 上海楼市或遇“地王劫”

  毛中楠 张玉 刘颂辉 石英婧

  尽管表示地王项目未入市不会对企业资金状况造成影响,大部分持有高价地王项目的企业仍然在焦急等待着预售证的发放。

  2016年,是上海土地市场突飞猛进的一年。不过,随后,严格的调控政策频发,让上海的房地产市场急转直下,预售证放缓、价格严控。两年过去,昔日的地王如今何样?

  连日来,《中国经营报》记者实地走访了位于上海市静安区、虹口区、宝山区、青浦区、松江区等地的近十幅“地王”项目了解到,多数地王项目目前正在紧张的施工过程中,不少地王项目正在等待预售证发放。

  对于目前地王项目的施工进度情况,记者先后致电致函多家房企进行求证。其中中骏置业上海相关品牌负责人回应称,“天珑”“天璟”两幅地王项目的位置较好,加上“天字系”属于公司的高端品牌,因此,这两个产品属于比较好卖的项目。“但我们目前没有办法,现在是根据排队形式来发证的,我们目前仍然没有拿到预售证,只能等待。只要预售证拿下来,我们肯定会直接开盘的。”

   中粮地产(SZ000031) 上海相关品牌负责人回应称按照总部规定,一般不接受媒体采访,可以以采访函形式向总部求证。记者随后向其发送相关采访函件,不过截至发稿,未收到相关回复。此外,据 葛洲坝(SH600068) 地产相关负责人日前透露,目前 葛洲坝(SH600068) 虹桥紫郡公馆项目已经基本建成,正在积极申领预售证。建发地产上海公司营销负责人称,对于项目上的工程进度并不了解,会及时跟进并向记者反馈情况,不过,记者随后多次联系上述负责人,截至发稿,未得到具体回应。

  预售证难产

  2016年8月,建发、中粮、首开联合体拿下顾村N12-1101单元06-01地块,总价67.9亿元,楼板价53727元/平方米,溢价率115%,问鼎了彼时外环宅地成交楼板价之最。

  记者注意到,早在2016年12月,宝山区规划和土地管理局便公布对上述顾村地王项目的商品房项目设计方案的公告。今年5月份,宝山规土局再次发布上述地块调整涉及方案的公告。

  8月5日,记者走访了位于宝山区的建发顾村地王央玺项目的施工现场,注意到,16层高层基本框架已经建好,每栋楼都有工人混水凝土、运输砖块和修正墙壁,分工井然有序,并且几乎每栋楼都配有塔吊。从现场工人介绍,上述地王央玺项目从正月初八开工,目前在建的项目是16层的高层,别墅区还在待建中。

  而在青浦区,2016年8月, 葛洲坝(SH600068) 地产以9.7亿元一举拿下青浦区盈浦街道胜利路西侧02-01地块,楼板价32149元/平方米,溢价率114.32%。

  在位于青浦区诸光路与徐南路交叉口的 葛洲坝(SH600068) 虹桥紫郡公馆,记者了解到,项目还未开盘,预计最快在8月底9月初拿到预售证。

  松江区的几处地王项目也进展各异。时间倒退到2016年5月,彼时,距离泗泾地铁站直线距离800米左右的融创、格力两块土地被誉为“泗泾双子星”,接连刷新了“地王”的楼板价。

  记者在现场注意到,格力的项目正在施工,据现场保安介绍,是地下室在施工。而在与格力地王一街之隔的便是融创地王项目,记者注意到,楼盘和售楼处已基本建好,小区售楼处上可以看到“融创·壹号府”字样。

  2016年7月1日上午,合景泰富以47.35亿元拿下松江区方松街道新城主城B单元B06-06号地块,成交楼板价为39073元/平方米,溢价56.27%。日前,记者在实地走访过程中发现,该项目工地仍在施工,负责接待的物业人员表示,目前售楼处暂时不对外开放,沙盘、样板间也不对外展示,具体的开放时间要等待通知。

  而位于浦东新区的中粮新城地王项目,记者了解到,项目还未取得预售证,因此样板间暂时不对外开放。

  针对上海地王迟难入市的情况,易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,对于当前很多地王项目来说,不入市有两种考虑。第一种是主动的,即认为当前入市因为有限价政策,不划算。第二种是被动的,即资金面收紧,施工方面都是断断续续的。总体上说此类问题多少也说明,地王项目是面临销售或定价方面的压力的。

  同策研究院首席分析师张宏伟分析指出,地王迟迟未入市缘于此前楼板价过高,从被动角度来讲,受政府预售审批的限制,开发商卖的价格跟政府批下来预售许可的价格差距特别大,“根据我们了解的一些经验,政府审批后的价格与一般会降15%左右一些高价地王项目,如果按照这种方式去卖,很难实现回报”。其次,张宏伟称,由于目前行业处于下行通道,房价难以继续上涨,并不是最好的入市时机,所以,有的房企开盘和开发的周期都会延后。

  资金承压

  在当前营商环境趋严、融资环境趋紧的情况下,上述地王项目迟迟施工进度缓慢是否会对公司资金状况造成影响?

  建发地产2017年度报告显示,报告期内公司短期借款为72.14亿元,上年同期则为30.44亿元,同比增长136.99%。截至2017年底,公司应付账款为105.12亿元。此外,公司一年到期的非流动负债为61.68亿元,去年年底为46.48亿元。

  此外,记者注意到,2013年~2017年,合景泰富流动负债分别为249.87亿元、280.48亿元、321.9亿元、473.09亿元及494.07亿元,呈逐年上升趋势。同时,公司负债总额分别为437.48亿元、511.1亿元、573.23亿元、867.33亿元、1066.99亿元。

  与此同时记者也注意到,2017年 中粮地产(SZ000031) 资产负债率增加了3.83个百分点,达到了84.5%。

  在张宏伟看来,杠杆率比较高的企业所拿的地王项目,由于楼板价较高又没有办法进行高周转,其所面临的资金压力较大。“两年前拿地王的逻辑是,房价上涨能够对冲楼板价上涨带来的成本上升压力从而尚有利润。现在的市场行情有所变化,一方面市场在下行,另一方面受政府预售审批限制。同时,资金面越来越紧张,融资渠道收紧,企业资金压力比较大,会出现折价出售和降价销售。如果出现比较严重的资金压力,出现在今年下半年的概率还是蛮高的。”张宏伟说。

  在上海中原地产市场分析师卢文曦看来,对于地王和高价地的企业,要具体看企业的分布情况。地王或者高价地分布在一二线城市,没有办法做“高周转”,将会面临很大风险。另外,还要看企业的资金能力,如果企业融资困难,企业面临的境地将会很危险。目前地王项目也没有更好的选择去止损,只能去“扛”或者卖股份,如果“扛”不下去,只能进行“大甩卖”。

  事实上,在资金压力较大的情况下,记者注意到,地王也开始选择“割肉”保本入市。

  2016年8月16日,中骏以总价6亿元获得青浦区徐泾镇徐南路北侧地块,溢价率165%,楼面价4.5万元/平方米,创造了区域价格“地王”。2016年9月7日,中骏置业掷21亿元拿下上海市青浦区徐泾镇一幅“地王”项目。

  在“中骏天珑”项目售楼处,销售人员告诉记者,目前项目报备的预售价已经得到了区政府的批准,正在市房管局排队等着拿证,预计均价在5.8万元/平方米。

  对于此次项目的开盘价格,中骏置业上述负责人回应称,未来预售证限定的价格在5万元~6万元之间,只要预售证下来,我们肯定会根据这个时间节点来及时开盘。

  上述负责人表示,地王项目目前不会对公司整体运营造成任何影响。“我们现在在环沪地区也有很多项目在做。”

  “对于此类项目的入市来说,不入市则意味着未来资金回笼会更难,所以企业也是面临两难。对于此类项目而言,后续需要积极导入部分参与者进行联合开发,这样才有助于降低资金风险。”严跃进说道。

责任编辑:张宁

来源:中国经营报

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